作為普通老百姓，買(mǎi)房是一生中的大事。在買(mǎi)房前，消費(fèi)者往往最先接觸到的是開(kāi)發(fā)商的宣傳信息，但是有些開(kāi)發(fā)商在賣(mài)房子的時(shí)候?yàn)榱宋蛻?hù)，存在著夸大宣傳甚至虛假宣傳的現(xiàn)象，消費(fèi)者買(mǎi)到房子后卻發(fā)現(xiàn)房屋實(shí)際與宣傳嚴(yán)重不符。布吉街律所這時(shí)候，作為消費(fèi)者，應(yīng)該如何維護(hù)自己的合法權(quán)益呢？

　　基本案情

　　原告基恩溯與被告浦東勝達(dá)置業(yè)有限公司簽訂了購(gòu)房合同，購(gòu)買(mǎi)了浦東勝達(dá)小區(qū)一處房屋。被告未按合同約定時(shí)間交房，且原告稱(chēng)購(gòu)房前被告宣傳房屋是一梯一戶(hù)，交房后實(shí)際房屋為兩梯兩戶(hù)，房?jī)?nèi)多處需要修補(bǔ)改造，實(shí)際房屋與宣傳不符。為維護(hù)自身合法權(quán)益，原告訴至法院，要求與被告公司解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同，被告公司返還其已付房款首付、已償還的按揭貸款本金及利息，并賠償違約金及重新購(gòu)房的差價(jià)損失，協(xié)助其辦理解除網(wǎng)簽手續(xù)。

　　針對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求，被告公司認(rèn)為，未如期交付房屋是由于新冠肺炎疫情這一不可抗力導(dǎo)致，不應(yīng)承擔(dān)逾期交付的責(zé)任。案涉商品房自始至終都是兩梯兩戶(hù)設(shè)計(jì)，原告也在案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》附件一《房屋平面圖》中簽名捺印，代表原告已經(jīng)知曉房屋設(shè)計(jì)構(gòu)造，并且，他們從未將一梯一戶(hù)作為賣(mài)點(diǎn)在銷(xiāo)售過(guò)程中進(jìn)行宣傳。至于原告所說(shuō)的案涉商品房存在質(zhì)量問(wèn)題，屬于被告保修范圍事項(xiàng)，不構(gòu)成民事欺詐行為，原告亦無(wú)權(quán)解除《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。

 

　　根據(jù)雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，法官經(jīng)審理認(rèn)為：

　　第一，原告提交的案涉房地產(chǎn)項(xiàng)目前期宣傳彩頁(yè)、原告親屬與被告處某銷(xiāo)售經(jīng)理的微信聊天記錄、原告等人與被告處某經(jīng)理及萊陽(yáng)市建設(shè)部門(mén)某工作人員的現(xiàn)場(chǎng)談話(huà)錄音、房屋存在質(zhì)量問(wèn)題的視頻光盤(pán)及照片打印件等證據(jù)，可以相互佐證，能夠形成一個(gè)較為完整的證據(jù)鏈條，足以證實(shí)被告在前期宣傳過(guò)程中，確曾將相關(guān)戶(hù)型宣傳為一梯一戶(hù)，樣板間亦按照一梯一戶(hù)設(shè)計(jì)，原告本意也是購(gòu)買(mǎi)一梯一戶(hù)戶(hù)型房屋，然被告實(shí)際向原告交付的房屋并非一梯一戶(hù)，且存在電源插座漏水浸泡地板、窗框邊緣不整齊等質(zhì)量問(wèn)題的事實(shí)。

　　第二，雖然原告在案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》附件一《房屋平面圖》中簽名捺印，但該附件中并未對(duì)房屋戶(hù)型等信息作出文字性的具體說(shuō)明，結(jié)合實(shí)踐中《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》大多為制式合同，購(gòu)房人一般缺乏房地產(chǎn)方面的專(zhuān)業(yè)性知識(shí)，難以通過(guò)《房屋平面圖》直接看懂房屋的具體狀況，普遍按照出售方的要求簽名捺印等客觀事實(shí)，應(yīng)認(rèn)為僅憑原告在該《房屋平面圖》上的簽名捺印，不足以證實(shí)原告在簽訂合同時(shí)已明知自己購(gòu)買(mǎi)的并非一梯一戶(hù)房屋，亦不足以證實(shí)原告變更了自身的意思表示，同意購(gòu)買(mǎi)非一梯一戶(hù)房屋。

　　第三，案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》附件四《補(bǔ)充協(xié)議》第十四條“宣傳資料/公示文件/樣板區(qū)”第1款中約定，被告以口頭、宣傳單張等形式表達(dá)和提供的信息，僅供原告參考，均不構(gòu)成要約，如后期發(fā)生變化，不再另行通知。雖然原告在該協(xié)議落款處簽字捺印予以確認(rèn)，但該條款從性質(zhì)上看屬限制或免除被告責(zé)任且與原告有重大利害關(guān)系的條款，訂立合同時(shí)被告應(yīng)根據(jù)公平及誠(chéng)實(shí)信用原則，按照《中華人民共和國(guó)合同法》第三十九條之規(guī)定，盡到合理提示及說(shuō)明義務(wù)，但被告未履行上述義務(wù)，應(yīng)認(rèn)為該條款對(duì)原告不發(fā)生法律效力。

　　第四，對(duì)原告主張的被告延期交房的問(wèn)題，經(jīng)查，延期交房確因突發(fā)新型冠狀病毒感染的肺炎疫情，影響案涉房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度所導(dǎo)致，在被告已向原告履行告知義務(wù)，扣除順延期間后最終交房時(shí)間并未違反雙方約定的情況下，應(yīng)認(rèn)為原告該項(xiàng)主張不構(gòu)成解除合同的法定事由。
 

　　裁判要旨

　　賣(mài)房人在銷(xiāo)售商品房時(shí)，要堅(jiān)持誠(chéng)實(shí)信用原則，不作誤導(dǎo)性、夸大性的前期宣傳，同時(shí)在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同過(guò)程中，要充分盡到提示說(shuō)明義務(wù)，讓買(mǎi)房人全面準(zhǔn)確了解所購(gòu)買(mǎi)房屋的架構(gòu)、戶(hù)型等信息，而不能利用自身專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)地位，進(jìn)行片面引導(dǎo)。否則，一旦構(gòu)成根本違約，買(mǎi)房人即有權(quán)根據(jù)法律規(guī)定或合同約定行使合同解除權(quán)，并要求賠償合理?yè)p失。

　　裁判結(jié)果

　　最終，法官依法判決解除原告基恩溯與被告浦東勝達(dá)置業(yè)有限公司于簽訂的案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，被告浦東勝達(dá)置業(yè)有限公司于判決生效后十日內(nèi)協(xié)助原告基恩溯辦理案涉房屋的解除網(wǎng)簽手續(xù)，同時(shí)返還原告基恩溯已付案涉房屋購(gòu)房首付款、已償還的按揭貸款本金，以及賠償原告基恩溯案涉房屋按揭貸款產(chǎn)生的利息。

　　法官說(shuō)法

　　本案中，法官根據(jù)相關(guān)證據(jù)，認(rèn)定被告在前期宣傳過(guò)程中存在“一梯一戶(hù)”宣傳；實(shí)踐中商品房買(mǎi)賣(mài)合同大多為制式合同，購(gòu)房人一般缺乏房地產(chǎn)方面的專(zhuān)業(yè)性知識(shí)，難以直接看懂房屋的具體狀況，僅憑原告的簽名捺印，不足以證實(shí)被告主張；雖然合同中約定宣傳材料均不構(gòu)成要約，但該條款從性質(zhì)上看屬限制或免除被告責(zé)任且與原告有重大利害關(guān)系的條款，被告應(yīng)根據(jù)公平及誠(chéng)實(shí)信用原則，盡到合理提示及說(shuō)明義務(wù)，但被告未履行上述義務(wù)，應(yīng)認(rèn)為該條款對(duì)原告不發(fā)生法律效力。布吉街律所綜合以上因素，遂判決解除合同，被告向原告返還購(gòu)房首付款、已支付的按揭貸款并承擔(dān)合理利息。深圳房產(chǎn)律師所