最近一段時(shí)間，在陜西西安市浐灞生態(tài)區(qū)的巴黎大廈小區(qū)，很多業(yè)主發(fā)現(xiàn)，自己通過(guò)合法手續(xù)買(mǎi)的房子，突然被法院查封，這到底是怎么回事？房子還能要回來(lái)嗎？住了近5年的房子突然被法院查封了？這樣奇怪的事，被西安的數(shù)百戶業(yè)主遇到了。

　　1、交房近五年被查封，西安數(shù)百戶業(yè)主陷困境

　　6月11日，巴黎大廈小區(qū)的業(yè)主告訴記者，小區(qū)里的712套房子，被浙江省溫州市中級(jí)人民法院查封。有業(yè)主出示了一張西安市不動(dòng)產(chǎn)登記簿，上面顯示，這名業(yè)主的房子已經(jīng)被查封，期限是2019年3月7日至2022年3月6日。陜西西安巴黎大廈小區(qū)業(yè)主：我們合法購(gòu)買(mǎi)了房子，費(fèi)用全部交過(guò)了。合同也是合法拿到手的。陜西西安巴黎大廈小區(qū)業(yè)主：我們有西安市房管局統(tǒng)一印發(fā)的制式合同，合同規(guī)定365個(gè)工作日之內(nèi)辦理房產(chǎn)證，購(gòu)房合同上是2014年10月份交房，按道理來(lái)說(shuō)，至少在2016年前半年，應(yīng)該拿到房產(chǎn)證。但到現(xiàn)在，我們一直沒(méi)有看到房產(chǎn)證，房子還被溫州中級(jí)人民法院查封，這是咋回事？我們也想得到一個(gè)解釋。

　　一些業(yè)主通過(guò)電話聯(lián)系到浙江省溫州市中級(jí)人民法院執(zhí)行庭的一位工作人員。浙江省溫州市中級(jí)人民法院執(zhí)行庭書(shū)記員 吳延學(xué)：我們執(zhí)行西安華田實(shí)業(yè)的財(cái)產(chǎn)，房子的物權(quán)還登記在西安華田實(shí)業(yè)名下，從法律意義上來(lái)說(shuō)，這個(gè)房子還是西安華田實(shí)業(yè)的。記者了解到，西安華田實(shí)業(yè)有限公司是巴黎大廈小區(qū)的開(kāi)發(fā)商，其法人代表葉明恩是溫州人。因?yàn)橄萑肓藗鶛?quán)官司，西安華田實(shí)業(yè)有限公司和葉明恩等人被告到了浙江省溫州市中級(jí)人民法院，但是目前，葉明恩已經(jīng)潛逃至境外，法院隨即將這家公司名下的房產(chǎn)進(jìn)行了查封。
 

　　2、查封符合法規(guī)，業(yè)主可提“執(zhí)行異議”

　　業(yè)主們花錢(qián)買(mǎi)的房子，并且已居住了近五年，卻因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的債務(wù)官司被法院查封了，到底合不合理呢？記者跟隨部分業(yè)主來(lái)到了西安市不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)中心，對(duì)此事進(jìn)行進(jìn)一步了解。

　　陜西西安市不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)中心查封異議科科長(zhǎng) 賀韜：今年3月7日，溫州市中級(jí)人民法院兩名工作人員持協(xié)助執(zhí)行裁定，來(lái)查封窗口，要求查封華田公司名下的712套房子。我們經(jīng)過(guò)查詢，告知他們這712套房子有已經(jīng)網(wǎng)簽給買(mǎi)受人的，建議他們不要查封。但是，他們提供了從房管局查詢出來(lái)的網(wǎng)簽備案合同和信息，他們已經(jīng)知道房子賣(mài)給個(gè)人，但還要查封。我們看到法院的協(xié)助執(zhí)行裁定，只能依照?qǐng)?zhí)行。這位負(fù)責(zé)人表示，盡管巴黎大廈小區(qū)的業(yè)主已經(jīng)在2014年10月至11月間辦理了收房手續(xù)，并已經(jīng)入住，但直到現(xiàn)在，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)登記，所以，從《物權(quán)法》的角度來(lái)解釋?zhuān)F(xiàn)在這些房產(chǎn)的所有權(quán)仍然屬于開(kāi)發(fā)商西安華田實(shí)業(yè)有限公司，被法院查封符合法律規(guī)定。律師表示，對(duì)于這種情況，業(yè)主可以向法院提出執(zhí)行異議。

　　業(yè)主可以將當(dāng)時(shí)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的證據(jù)、簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同，還有交房的一系列證據(jù)，提供給法院，證明雖然沒(méi)有辦理房產(chǎn)證，但是從法律意義上，房款已經(jīng)交完了，房產(chǎn)所有權(quán)已經(jīng)有了，下來(lái)只是辦一個(gè)房屋登記手續(xù)而已，這個(gè)時(shí)候法院應(yīng)該會(huì)受理。目前，小區(qū)已經(jīng)有300多位業(yè)主通過(guò)律師向溫州市中級(jí)人民法院提出了執(zhí)行異議。對(duì)于每個(gè)家庭來(lái)說(shuō)，能夠買(mǎi)到一套稱(chēng)心如意的房子是一件大事。南山大學(xué)城律師提醒你，當(dāng)你千挑萬(wàn)選后選擇了某家開(kāi)發(fā)商和中意的樓盤(pán)時(shí)，當(dāng)你交上定金或預(yù)付款時(shí)，一定要了解開(kāi)發(fā)商“五證二書(shū)”是否齊全。否則，就會(huì)留下隱患，增加一些不必要的麻煩。
 

　　一、商品房“五證兩書(shū)”

　　“五證”包括：

　　1、《國(guó)有土地使用證》：經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，經(jīng)城市各級(jí)人民政府頒布的國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱(chēng)、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。

　　2、《建筑用地規(guī)劃許可證》：建設(shè)單位向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)，該項(xiàng)目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。

　　3、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。

　　4、《建設(shè)工程開(kāi)工證》：建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒(méi)有開(kāi)工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。

　　5、《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》：市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，銷(xiāo)售商品房的批準(zhǔn)性文件。

　　南山大學(xué)城律師提醒：“五證”中最重要的是《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》，兩者表明所購(gòu)房屋屬合法交易范疇。《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》的預(yù)售范圍為本項(xiàng)目可銷(xiāo)售樓盤(pán)，購(gòu)房者務(wù)必看清購(gòu)買(mǎi)樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)。

　　“兩書(shū)”包括：

　　1、《商品房質(zhì)量保證書(shū)》。

　　2、《商品房使用說(shuō)明書(shū)》。

　　南山大學(xué)城律師提醒：“兩書(shū)”可以作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)房人提供的對(duì)商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。

 

　　二、購(gòu)買(mǎi)商品房6大注意事項(xiàng)

　　1、作為開(kāi)發(fā)商必須有相關(guān)資質(zhì)證書(shū)。我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，即一個(gè)企業(yè)要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，除了要具備企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照外，還要具備相應(yīng)的資質(zhì)證書(shū)。

　　2、不同的開(kāi)發(fā)商具有不同級(jí)別的資質(zhì)證書(shū)。建設(shè)部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》根據(jù)注冊(cè)資本、經(jīng)營(yíng)年限、往年業(yè)績(jī)、人員構(gòu)成等條件將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)分為一、二、三、四4個(gè)等級(jí)。其中一級(jí)最高，四級(jí)最低。

　　3、購(gòu)房者在購(gòu)房之前應(yīng)當(dāng)要求開(kāi)發(fā)商出具自己的資質(zhì)證書(shū)，根據(jù)資質(zhì)證書(shū)，可以很直觀地判斷出開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和資信情況。

　　4、開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)可以到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門(mén)查詢，打電話給他們說(shuō)出樓盤(pán)的名稱(chēng)（開(kāi)發(fā)商的名稱(chēng)）應(yīng)該可以查到。

　　5、簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，對(duì)于交房條件，交房期限，辦證期限，逾期交房違約金及逾期辦證違約金等重要條款，做到約定具體明確，以免履行中產(chǎn)生爭(zhēng)議。

　　6、另外，國(guó)家規(guī)定開(kāi)發(fā)商在售房時(shí)必須公示五證。如果沒(méi)有公示，可以要求其出示給你，如果拒絕，向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)舉報(bào)。深圳房產(chǎn)律師