預告登記是指為保存申索而進行的房地產(chǎn)登記，其目的是改變將來的房地產(chǎn)物權(quán)，其功能是使已登記的申索具有物權(quán)效力，限制債務人對其房地產(chǎn)的處分，以保證債權(quán)人將來實現(xiàn)其債權(quán)。深圳房產(chǎn)律師帶您了解一下相關(guān)的情況。

　　《物權(quán)法》規(guī)定，“房屋買賣雙方當事人或者其他房地產(chǎn)買賣協(xié)議”可以申請預告登記。為了避免字面上的理解，即在簽訂房地產(chǎn)買賣協(xié)議時可以將《民法典》修改為“當事人簽訂房地產(chǎn)買賣或其他房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)協(xié)議”，明確預告登記適用于房地產(chǎn)買賣，包括協(xié)議變更產(chǎn)權(quán)。

　　預告登記在預售住房領(lǐng)域運用較多，在現(xiàn)房領(lǐng)域運用較少。究其原因，與以下因素有關(guān)。一個是與網(wǎng)絡簽名記錄的關(guān)系。預售商品房網(wǎng)絡簽訂的預售商品房合同是預售商品房登記注冊的申請要求。庫房網(wǎng)簽署備案并無法律依據(jù)作為房地產(chǎn)登記的前提條件，其效力也低于通知登記。

　　最高人民法院《全國民事審判工作會議紀要（2015年）》規(guī)定，處理一居室單元房買賣糾紛，一般應當根據(jù)房屋所有權(quán)變更登記、房屋合法占有和買賣合同成立情況確定權(quán)利保護順序。網(wǎng)簽記錄一定不能抵消合同債權(quán)提前成立的時間。

　　最高人民法院第350號民事判決明確指出，商品房網(wǎng)上登記不具有產(chǎn)權(quán)變更的性質(zhì)，而是管理商品房銷售合同的行政部門措施，即使購房者在網(wǎng)上登記，案件涉及的財產(chǎn)只有索賠權(quán)，沒有索賠物權(quán)，不能排除執(zhí)行。受讓人可以抗拒執(zhí)行，并阻止法院處置房地產(chǎn)。因此，倉儲式住房網(wǎng)絡不會產(chǎn)生通知登記的效力，不能取代現(xiàn)有的住房通知登記。

　　二是與限售政策的關(guān)系。目前限購限售政策沒有明確的法律依據(jù)。即使注冊機構(gòu)為了執(zhí)行政府政策而限制注冊，但從詮釋學的角度來看，它無權(quán)擅自“排列”文件，認為它們涵蓋了預先注冊。預告登記是對未來債權(quán)的物權(quán)保護。

　　現(xiàn)在索賠不能發(fā)生的原因可能是客觀上的，比如商品房預售。也可能主觀上做不到，約定的條件或期限還沒有發(fā)生或到達。該房屋仍處于限售期，無法辦理過戶登記，不影響購房合同的效力。雙方可以約定在限售期滿后辦理過戶登記，是附條件合同，合法有效。在此期間，為了保護購房者的利益，可以先進行房屋買賣預告登記，避免房東一房多賣。登記機構(gòu)在限制期間不進行不動產(chǎn)提前登記，沒有明確的依據(jù)。

　　（一）居住權(quán)的登記管理機構(gòu)

　　《民法典》首次在機構(gòu)一級引入居留權(quán)，但其規(guī)定很簡短。居留權(quán)起源于羅馬法，即“占有和使用他人擁有的全部或部分房屋及其附屬設施的權(quán)利”，父母保護家庭成員和奴隸以及其他人的非正統(tǒng)繼承權(quán)和生活權(quán)益，使其他家庭成員的繼承人有房可依。

　　這一制度被法國、德國、意大利等國家繼承和揚棄，作為一種地役權(quán)觀點，限制了物權(quán)、用益物權(quán)的規(guī)定，準用益物權(quán)的規(guī)定。《房地產(chǎn)登記暫行規(guī)定》明確規(guī)定，需要登記的房地產(chǎn)，由房地產(chǎn)登記機關(guān)登記。我國的居住權(quán)是在用益物權(quán)的分類中規(guī)定的，用益物權(quán)是在房屋上設立的，屬于不動產(chǎn)物權(quán)，應當由不動產(chǎn)登記機關(guān)登記。

　　（二）居留權(quán)登記事項

　　《民法典》規(guī)定，居住權(quán)的設立應當采用書面形式，合同一般包括住所所在地、居住條件和要求、居住權(quán)期限等內(nèi)容。居住條件和要求不應作為登記項目記錄在登記冊中。不動產(chǎn)登記簿上只能記載有登記能力的權(quán)利或約定。居住權(quán)的居住條件和要求只是債權(quán)協(xié)議，類似于租賃要求，沒有物權(quán)效力，不會引起權(quán)利歸屬的變動。公示對于權(quán)利交易沒有法律意義，沒有必要納入不動產(chǎn)登記事項，會增加登記和權(quán)利人的負擔。居住權(quán)期限、居住地點、居住權(quán)等事項。

　　深圳房產(chǎn)律師認為，涉及相對人交易安全，經(jīng)公示后能夠產(chǎn)生公信力和善意取得效力的，應當記載于登記簿。住宅的一部分可以設立居住權(quán)，這在實踐中也是必要的。登記時，可以用文字或示意圖來確定房間位置。居住權(quán)的設立對房屋價值影響較大，應作為登記信息，可供利害關(guān)系人查詢。