城市房屋征收是指征收方依法利用行政強制性對城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)國有土地上的房屋進行征收，并對被征收人給予補償及安置的行為。深圳專業(yè)房產(chǎn)律師在處理征收矛盾過程中，接到的被征收人詢問補償標(biāo)準(zhǔn)是否合理的居多，現(xiàn)就補償標(biāo)準(zhǔn)如何衡量發(fā)表一些拙見。

　　根據(jù)我國《憲法》及《土地管理法》的規(guī)定，我國土地屬于公有制，城市市區(qū)土地為國有，城市郊區(qū)和農(nóng)村土地屬于集體所有。集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋厥峭恋卣魇眨鞘蟹课菡魇談t是對國有土地上房屋的征收。但是征收的真正目的，并不是要取得被征收人的房屋及其地上附屬物，而是為了取得所需用地的土地使用權(quán)，并在此基礎(chǔ)上進行新的項目建設(shè)，其核心是政府對城鄉(xiāng)土地和空間資源進行的再次分配與利用。從而可以得出國有土地上房屋的補償價值構(gòu)成中隱含了房屋所屬地塊的價值，從這個角度來看，被征收房屋是否完好，裝修如何就并不重要了。

　　國有土地上房屋征收的補償標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規(guī)定“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。”那么也就是說征收方所給出的貨幣補償單價折算不能低于周邊類似房地產(chǎn)的市場價格，住宅征收的可以參考周邊商品房的市場價格，商鋪(門面房)征收的參考周邊營業(yè)用房的市場價格。但這并非補償?shù)娜浚魇辗竭€應(yīng)當(dāng)對過渡、搬遷、裝修等給出合理補償。如果被征收人選擇房屋置換根據(jù)條例不降低被征收人生活質(zhì)量的原則性規(guī)定，置換比例應(yīng)當(dāng)不低于1比1，如被征收人的房屋屬于平房則應(yīng)考慮進容積率的問題。同時給予部分貨幣補償作為過渡、搬遷、裝修等費用。

　　另在征收過程中經(jīng)常出現(xiàn)的幾種情況，第一種按居住人口進行面積或貨幣補償，該種補償方式并無法律依據(jù)，此種補償對人口較多房屋面積較小的家庭有利，而對人口較少房屋面積較大的則不公平。第二種隨意認(rèn)定違法建筑的情況，在征收中一旦被征收人的房屋被認(rèn)定為違法建筑，建議立刻聘請律師需求解決辦法，否則補償利益很可能受到侵害。第三種僅對房屋進行補償而對被征收方的院落或其他享有使用權(quán)的地塊拒絕補償。依據(jù)《土地管理法》第五十八條及《房地產(chǎn)管理法》第十九條的規(guī)定，只要被征收人享有土地權(quán)益就應(yīng)當(dāng)補償。第四種情況，住改非房屋按照普通住宅給予補償，住改非的房屋補償法律上并未進行明確規(guī)定，但不能以此而拒絕給予營業(yè)方面的相應(yīng)補償，實踐中應(yīng)考慮該房屋的地理位置，經(jīng)營時間長短、效益等多方面的因素。第四種城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地上的房屋補償，很多地方征收部門借口被征收人的房屋建于集體土地補償只給房屋重置價格，該補償違反了征收補償?shù)幕驹瓌t，最高人民法院也對此作出了明確的司法解釋，城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的集體土地上房屋應(yīng)當(dāng)參照周邊市場價格予以補償。

　　以上補償標(biāo)準(zhǔn)為在依法征收前提下的原則性最低補償標(biāo)準(zhǔn)，如該征收行為系出于商業(yè)目的，則補償應(yīng)予以適度提高。處理原則以征收雙方協(xié)商為宜。

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